Comment ORAKLE estime chaque bien
Un modele hedonique a 7 couches, alimente par 10+ sources de donnees publiques belges. Transparent, reproductible, contestable.
Fondement theorique
Le modele hedonique
Le modele hedonique decompose le prix d'un bien immobilier en la somme des valeurs implicites de ses caracteristiques individuelles. Formellement, le prix P est une fonction de N attributs :
P = f(x1, x2, ..., xN) + e
ou xi represente chaque caracteristique (surface, localisation, etat, PEB, proximite transports, risques, ...) et e le terme d'erreur.Notre implementation utilise 47 variables explicatives reparties en 7 couches thematiques. Le modele est entraine sur plus de 4,5 millions de biens avec un R² de 0,89 et une erreur absolue mediane (MAPE) de 8,2%.
Architecture du modele
Les 7 couches de donnees
Chaque couche apporte une dimension supplementaire a l'estimation.
Provenance
Sources de donnees
100% de sources publiques officielles. Aucune donnee scrappee d'annonces immobilieres.
Precision
Intervalles de confiance
Borne basse
10e percentile de la distribution predictive. Il y a 90% de chances que le prix reel soit superieur a cette valeur.
Estimation mediane
Valeur centrale de l'estimation. Le prix le plus probable selon notre modele. C'est la valeur mise en avant dans les resultats.
Borne haute
90e percentile de la distribution predictive. Il y a 90% de chances que le prix reel soit inferieur a cette valeur.
Largeur de l'intervalle
L'ecart entre P10 et P90 est un indicateur direct de l'incertitude du modele. Un intervalle serre (par exemple, 180 000 € - 220 000 €) indique une estimation fiable, tandis qu'un intervalle large (150 000 € - 300 000 €) signale un manque de donnees comparables ou un bien atypique.
Scores ORAKLE
Methodologie des scores
Chaque bien recoit 6 scores independants, normalises de 0 a 100.
Deal Score
Compare le prix estime au prix median du secteur statistique. Un bien dont le prix/m2 est inferieur a la mediane locale obtient un score eleve, indiquant une opportunite potentielle.
1 - (prix_m2 / mediane_secteur_m2)Risk Score
Agregation ponderee des risques environnementaux (inondation, bruit, sol, air) et structurels. Un score bas indique un risque eleve.
w1*flood + w2*noise + w3*soil + w4*airGrowth Score
Combine l'evolution des prix sur 1, 3 et 5 ans avec les tendances demographiques et economiques de la commune. Un score eleve signale un potentiel de plus-value.
alpha*yoy_price + beta*pop_growth + gamma*income_growthLiquidity Score
Mesure la facilite de revente basee sur le volume de transactions historiques, la duree mediane de mise en vente, et la profondeur du marche local.
tx_count / surface_commune * vitesse_venteRental Score
Estime le rendement locatif brut et net, la vacance locative, et l'indice de demande locative dans le quartier.
(loyer_annuel / prix_achat) * (1 - vacance) * demande_idxTruth Meter
Niveau de confiance global de l'estimation, tenant compte de la quantite et qualite des donnees disponibles, du nombre de comparables, et de la stabilite du modele pour ce type de bien et cette localisation.
f(n_comparables, data_completeness, model_stability)Limites
Transparence & limites du modele
- 1.Pas d'inspection physique : Le modele ne peut pas evaluer l'etat interieur, les renovations recentes non declarees, ou les defauts structurels non documentes.
- 2.Delai des donnees : Les transactions Statbel sont publiees avec un decalage de 3 a 6 mois. Les estimations refletent donc le marche avec ce retard.
- 3.Biens atypiques : Les proprietes de luxe, les biens historiques ou les reconversions atypiques sont mal couverts par le modele hedonique, faute de comparables suffisants.
- 4.Couverture geographique : Certaines communes rurales disposent de trop peu de transactions pour produire des estimations fiables. Le Truth Meter reflète cette incertitude.
- 5.Non-certification : ORAKLE fournit des estimations statistiques indicatives. Elles ne remplacent pas une expertise immobiliere certifiee pour les actes juridiques, hypothecaires ou fiscaux.
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